速看:杭州怎样救市?|房叔说No.677

来源:杭州房叔 2023-06-05 07:37:16

杭州怎样救市?|房叔说No.677

近期一位朋友发了一条二手房降价的信息给我,一套协安紫郡235方顶跃仅850万出售,折合单价约3.6万,相较于高峰期1000万+的总价,降幅颇大。

我的回复是:三墩高总价受众过于狭窄,850万大概率还是卖不掉,700来万倒有可能出手。


(资料图片仅供参考)

原因也不复杂,虽然协安紫郡有西湖区学区加持,在本区域内品质也算尚可,但总价上升到七八百万,已经可以轻松参与未科、云城等更高等级板块的打新。

再者这些曾经高热板块目前的打新难度也并不算太高,几乎没有入围门槛,只要增加摇号频次,累积的中签率非常可观。

△潮听明月实景图 | 摄影:KE

有便宜大碗的新房,有多少人会赶着买高价二手?

如果用一句更直观的话来总结,或许没有比“新房正在疯狂背刺二手房”更贴切的说法。

曾经的新房和二手房,可谓是一对卿卿我我的“最佳伴侣”:

新房红的发紫,推动二手价格不断攀升,向上的二手又用倒挂诱多,新房进一步一房难求,互相提携、螺旋加热,上演一出双赢局面。

现在两者已离心离德、相向而行,甚至互相背刺。

新房用卖不完的持续供应和限价不断冲击二手,被背刺两年的二手房不甘示弱,最后反手打出一张“倒挂归零”,近远郊新房被打的措手不及,连连后退。

甚至逼得供应方使出了最终必杀技:限购宽松。但也没能力挽狂澜,外围新房去化日渐艰难。

△春来枫华实景图 | 摄影:KE

新房和二手房互相背刺的故事,到今天显然还没结束。

因为当前二手房仍处于调整期,更严峻的是,“倒挂归零”已经开始逐步蔓延至部分粉盘板块,悄悄的摸到了所谓核心区的边缘。

为了化解这种互相背刺的紧张关系,杭州的决策者也做了很多努力和尝试。

比如去年的5.17二手房新政,单独针对二手房市场进行大幅限购宽松:落户即能买二手,不落户缴纳一年社保也可买二手。

一套组合拳同时出击,试图力挽狂澜救回二手,或者说阻止二手躺的过快。

结果确实也起到了一些作用,但持久力着实也不行,不到两个月时间,二手再次躺平。

而针对新房热度加速衰减,疯狂背刺二手房的问题,有关部门也采取了一系列、不可谓不积极的措施:

外围区域赛跑式的进入弱限购区,一个月社保即可打新,就差把限购直接取消,说实话,全面取消也没啥用。

△未来总部社区实景图 | 摄影:KE

就在不久前,弱限购区宽松甚至逼近了杭州楼市最后的堡垒之一——奥体,紧贴奥体的宁围未来总部社区、桥南区块携手降门槛促销。

即便如此,根据市场端的反馈,迄今为止最大胆的新房限购宽松却只泛起了一丝涟漪,卖不动老大难项目还是不怎么卖得动。

市场上还频频流传着,杭州将继续针对躺平式表现的二手房上新药水,绝不能让二手彻底躺平。

针对新房与二手的相互背刺,杭州真的很努力,但现实情况大家也都看到了。

事与愿违的结果,我们其实也早就预估到了,因为这两年救市拿出的工具,几乎全都没有触及灵魂。

救楼市,最有效的路径无非两条,从源头重构供需关系,或自上而下激活市场。

自上而下即一线活了,二线才会跟随,三四线城市才能喝口汤,水是顺流而下的,一级级往下淌,最终滋润各处。

我们看到的却都是自下而上,因城施策、一区一策,哪里不行救哪里,最后自然哪哪都盘活不了。当然,这其中有更深层次的原因,今天推文不作探讨了。

△杭承府与世纪城实景图 | 摄影:KE

具体到杭州这座城市,最上层的是核心区新房,粉盘板块新房次之,最后才是二手房和广大的近远郊新房。

至于从源头重构供需关系,需求端很难重回高光时刻,关键则在于增量供应的节制。

回过头来复盘,杭州近两年是不是完美采用了自下而上的路径?经济增长压力之下,增量供应又做不到有效的节制,所以结局在各个新政出台之时就已注定了。

决策者懂这个道理吗?我相信他们远比我们都更清楚,但他们并不像我们。

头顶更多、更复杂,乃至想象不到的约束条件,只能在可腾挪的螺丝壳里做道场,尽可能地维护好这个市场,不让大起大落发生。

自上而下盘活整体的观点,在被道德和各色利益绑架的舆论场,大概率是要被骂的,核心区已经很火了,还要怎么刺激?

确实,杭州核心区确实不需要刺激依旧可以卖的很好,但既要又要肯定达成不了目标,救市必然有舍有得。

再说几句题外话。

都认为一鲸落万物生,实则恰好相反,当楼市和互联网两台印钞机双双熄火,导致主要经济主体资产负债表集体衰退,真正的危才刚刚开始,坐稳扶好吧。

不想失业或收入大降,就盼点楼市好吧,现在才哪到哪。

△杭珹未来中心实景图 | 摄影:KE

再者,核心区热度持续居高不下的根本原因仍是限价下的套利空间,相当部分的需求是被激发出来的。

不信的话,去看看所谓核心区的挂牌量大不大,尤其是高热时期的摇号新盘。

一旦套利空间消失,以市场化定价的新房,抢房的人到底还有多少?

那些倒挂归零的板块已经给出了答案:市场回归良性,买房不需要抢。

如果限价取消,没有自带套利空间的新房背刺,至少可以为二手房缓过神来争取一定的基础。

举个简单的例子:

目前倒挂最凶的江河汇、奥体、申花、未科等板块按照市场化定价,锚定经由市场定价的二手成交价的9成,二手的相对性价比是不是就起来了?

因低价诱惑的跨区域购房需求,是不是也最大可能的被止住了?从而起到支撑本区域二手房的作用。

假如被抑制的潜在需求还能被最大程度的释放,新房供应能更舒缓节制一些,尽可能的重构供需结构,或尽量做到供需平衡。

那二手见底也就不远了。

△世纪城实景图 | 摄影:KE

无论是自上而下救市,还是重构供需结构、新房定价的合理化;

由它们带来的新房的冷热、供应、价格变化,都能对二手以及市场全局起到决定性的直接或间接作用,尤其是前二者。

也可以预见到,在此后的一段时间内,这些能够触及杭州楼市矛盾底层,以及更符合市场的调控也不会来的这么快。

这座内生和流入的居住需求都较为活跃的城市,救市的能力一直都在,也许是因为约束条件过多,一直以来都较为小心谨慎。

打死二手的是新房,能救二手的,也还是新房。

新房不变,单靠二手自我努力,下行趋势不会改变。

过多的调控约束条件之下,杭州的新房也很难彻底企稳二手。

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/KE编辑/KE

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