精装均价2.7万元/㎡的国锐云岭在住宅取证近两个月后，目前已经开始陆续选房。

公开信息显示，国锐云岭推出了1、2、3、4栋住宅，共计345套房源，面积段127-289㎡，主力户型为143㎡的套四。

与三圣乡片区成龙大道以南的锦江上院、锦江赋、锦江璞园等项目相近面积的产品相比，国锐云岭的T4高层在产品力上和T2的板式小高层、高层有一定的先天差距。

(资料图片仅供参考)

但因为约8000元/㎡的价格剪刀差，国锐云岭也吸引了很多买房人的关注。但无法回避的是，其规划的大量商墅产品，不但对住宅的居住舒适度造成影响，也是最终决定该项目成败的最关键因素。

国锐云岭沙盘

倒挂8000元/㎡

400万级改善有搞头

2021年，曾打造北京三里屯village（即北京三里屯太古里）的国锐地产首入成都拿下66亩的三圣乡地块，住宅清水限价22650元/㎡。因地块是重大产业用地，有着非常严苛的用地要求：

首先，地块住宅比例占49%，其中6%为自持租赁住房；

其次，项目建设的至少5.4万㎡商业中，一半需自持；

第三，建设至少3000㎡生活美学馆或运动场馆，不允许转让；

第四，地块要求先进行商业开发，后住宅建设。

此外，出让条件中对项目建成后的纳税额等也有明确要求。

国锐云岭正在施工的写字楼

近2年后，国锐最终交出答卷——住宅为4栋两梯四户的高层，自持商业是一栋写字楼。未要求自持部分的商业规划为177套商墅。

作为锦江区近年集中供地开发区域之一，随着三圣乡成龙大道以南的锦江赋、锦江上院、锦江璞园等项目集中高价入市，这里成为很多高端改善置业客户选择的热门区域。

“大面积的先卖完，总价高的先卖完，三圣乡目前几个项目都是这样。”某代理公司的销售小冯告诉记者。

他说，“地缘客户认可区域价值，只要产品过硬，都会奔着最大最好的房源去。但这种客户基本都集中在成龙大道南“几个以‘锦江’命名的项目，成龙大道以北因为没有类似项目，我们都暂时未作竞品拿来对比。”

国锐云岭就位于三圣乡北部区域，项目的住宅主要是143㎡的套四户型，总价400万元左右，与三圣乡南板块的高端项目相比，价格优势还是比较明显，作为区域内少有的400万级产品，其具备了填补普通改善需求的价格优势。

虽然成龙大道南北因为容积率的差异，发展状况、城市界面都有差异，超过100万的总价差，尤其是近期区域内部分143㎡项目售价达到3.6万元/㎡以上时，国锐云岭的住宅依然具备极强的市场竞争力。

记者也注意到，虽然四栋住宅已全部取证，但在记者到达销售现场的5月23日，工作人员却向到访购房者表示仅2、3号楼在售。

177套商墅

被迫选择的解题方式

住宅因为限价不高不愁卖，但地块规划中高达51%的商业指标，成为对国锐最大的考验。作为打造了三里屯Village企业，国锐是北京三里屯太古里最重要推手之一，有着比较丰富的商业产品规划、建设经验。

拿地之初，对国锐在如何在三圣乡做商业，业界有一定期待。知情人士称，本项目拿地后一直没有入市的一个根本原因，就是国锐对这51%的商业怎么做在反复权衡。

虽然三圣乡缺少大型商业，而且国锐在这方面的也有经验，但经历了几个团队的更替后国锐最终还是打出了安全牌——规划为177套商墅卖掉。

据置业顾问介绍，国锐云岭商墅建面约123-170㎡、挑高6米左右，接近市面上叠拼的建筑形态，分为上中下三户，定价在700-800万元左右，但目前并未取证销售。

由三栋商墅改造的国锐云岭销售中心

做商墅卖掉变现的规划看起来是安全牌，但在三圣乡乃至成都市场，“商墅”一般都是开发商的“下策”和“险棋”，对国锐云岭更是面临重重考验。

首先是价格超高。按照目前对外公布的123-170㎡的面积和700-800万元的总价，其商墅的建面单价大约在5万元/㎡左右，几乎是住宅精装价格的两倍，整体货值可能超过10亿元。

为什么会这么贵？因为该地块平均地价10500元/㎡，考虑到住宅部分清水限价只有22650元/㎡，为保证账面不亏损，其必须通过商墅的价格来承担租赁住房、写字楼等自持物业的土地和建设成本。

其次是商墅会降低住宅的居住舒适度。较高比例的商墅压缩了住宅的占地空间，导致项目的住宅部分仅剩约20余亩的土地空间，仅占整个地块面积的约三分之一，最终排布为4栋2T4户的高层，牺牲了住宅区域的舒适度。

为了降低商墅对高层住宅的干扰，目前国锐云岭采取的办法是：商墅和住宅的地下停车场分开，并在地面用围墙和绿植进行了隔断。

商墅平替叠拼？

一个早就被否定了的提案

在账面上，商墅可以将整个项目货值做起来，但要为这177套商墅找到买家是顶级难度。

虽然国锐云岭置业顾问表示商墅能够做到水电气三通，但很显然其无法成为住宅叠拼的平替。

有业内人士表示，这种规划方式对住宅和商墅的业主都存在一定影响。从过往的经验看，如果住宅有较高知名度和后期的二手房溢价（高端产品），那么商墅可以成为平替或者说是无资格买家进入的门槛。即使不用于居住，用于商务接待也是合适的，但是如果住宅规划也就是个2T4的刚改，那两者只能是相互拖累。

“高端客户如果有墅居需求，可能会优先考虑住宅产权产品，目前区域供应也比较多。”一位业界人士这样总结道。

商墅作为叠拼平替的另一个销售逻辑是“住宅限购，客户无购买资格，所以退而求其次选择商墅”。但在现在的市场背景下，购买资格问题已经得到较大程度解决，这个购买逻辑已经不太成立。

一位有着丰富商墅营销经验的业内人士告诉我们，“购买商墅，尤其是总价达到600万以上的客群，很多客户还是主要看准项目地段好，物业用途多样，拿来开私房菜、茶楼、开工作室、当办公室使用都可以。

国锐云岭鸟瞰效果图

但要算投资收益，商墅肯定不划算。商办类物业的增值空间有限，考虑到600万以上高价，业主无论按揭还是全款，商墅的增值部分都很难覆盖资金成本，何况这类产品转手难度相当高。”

此前部分含商墅的项目能比较顺利销售的原因是体量小，可以吸引部分自用客户，但像国锐云岭这样一次性规划2.7万平米，近177套商墅的，市场上比较少见。

“不过，好在三圣乡一直是很多创意机构青睐的办公地，这也是商墅可以去抓住的机会，但实现起来有一定困难。”前文提到的业内人士补充道。

-END-

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

商务合作：028-86611300

申请加入购房微信群：文末扫码

原创文章由成都商报房产部采写，如需转载，请后台联系授权，若擅自转载，一诉到底